专家分析楼市调节取决于商品房入市速度
今年年初，房地产业界多家调研机构根据北京去年土地的现实放量以及房地产项目的开工数量作出乐观的预计，即进入2007年，北京一手房的供量将增加50%。今春，中大恒基也根据市场调研曾预计，今年二三月份，受2006年“90／70”、“未封顶楼盘禁贷令”政策影响延期入市的房地产项目将在春节后至上半年集中放量，预计北京一季度开盘项目总数量将达到140个左右，其中逾80个项目在春节后入市。各家机构预言，随着供量的增加，房价的增幅将有所下降。然而，今年一季度人们的期待落空了，北京市场的供量并未如预期增加，房价的涨幅高达9.9%。
为何大量楼盘未能上市？是信息不够真实，还是有其他原因？
记者从中大恒基方面了解到，该机构的调查数据来自于市场一线已经取得开工证的各个楼盘，其中，除了有少部分项目尚没有拿到预售证，大多项目已具备上市销售条件。而据该机构最新调查，北京楼市5月份预计将有51个项目入市，其中纯新盘项目入市22个，占5月开盘总数的43.1%，其余为老项目后期。5月份开盘的项目中，普通住宅约占47.1%，其中有75.0%分布于四环外区域。
中大恒基方面表示，该机构的信息来源是真实的。其各项目的上市时间是开发商自己提供的，但许多项目也确实在一再推迟开盘，有的项目本应在春节上市销售的，但至今没有动作。
“与以往相比，近半年，北京房价上涨的速度最快，根本原因是开发商捂盘。”一专业人士坦陈。很显然，北京虽然确定了经济适用房与限价房两个“一千万”的目标，但建设周期决定其实际供量需要一定时间，眼下楼市价格的调节取决于一手商品房和二手房的入市速度。
从北京各房产机构掌握的数据看，北京商品房的供量是存在的，但据业内人士透露，目前，开发商的捂盘行为比大家想象的严重得多。由于国内经济的向好及人们对奥运会的良好预期，使北京房价没有下跌的理由。此外，需求存在，房子的供量可以预见，但是如果从时间上晚半年出售，当前的短缺效应会更强，其带来的是更为丰厚的利润。
有开发商也承认，北京的房价涨到这个份上，早晚会“爆破”，但当前这半年时间非常紧要，在整个预期高涨时，最有可能将利润空间做大。不用多算，如果一个30万平方米的开发项目在半年时间里，一平方米能长1000元，即可多得3个亿的纯利。
有业内人士认为，由于限价房价格是在其周边商品房价格基础上降低10%-15%计算出来的，这种“水涨船高”的定价方式的确定，实际上确认了目前含有很高利润的商品房价格的合理性。开发商捂盘带来的房价持续上扬进而也使新推的限价房房价基础高企，使限价房从一开始就失去抑制房价上涨的作用，与政策调控的初衷有所背离。
去年，政府针对开发商捂盘行为出台了一些措施，但业内人士认为，仅靠加快土地放量、网上签约等措施还是不够的。应该尽快打破开发商的控盘局面，关建须对房地产预售制度进一步加以改革。政府在这个问题上再不动“真格”，将使政府的公信力降低。最近，有消息人士透露，目前，有关部门对开发商的捂盘行为已有动议，房地产开发项目开工4个月后必须上市销售。否则，将到封顶后才能允许进入市场。这是一场利益的博弈，但愿这一动议能尽快形成决议并付诸实施。(记者陆昀北京报道)
