| 房地产的高风险性开始显现 |
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2006年9月8日 |
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经过近两个月的等待，焦急的北京开发商终于等来了所谓的北京市落实建设部165号文件的细则――《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》。严格地讲，这并不能算是一个细则。原因如下：首先，发文的主体不是北京市政府，而是其一个职能部门――北京市规委。其次，发文的内容不象是对开发商进行规则明示，而更像是规委内部工作流程的重申与强调。再次，《通知》中对北京开发商最关心的70％的90平方米是按照总量控制还是按照项目控制仍然语焉不详。
尽管如此，如果仔细揣摩，我们仍然能从《通知》咀嚼出一些信息来。
首先，《通知》对与中央保持一致的强调，再一次让人清晰地感知到中央政府调控房地产的决心和意志。彻底打消了开发商仅余的一点儿幻想。
其次，尽管没有对70％的90平方米的执行对象进行明确说明，但是答案却是不言自明。试想，既然没有明确规定90平方米的70％是按照总量来控制，那么目前规委在日常审批工作中将以什么为依据？除非是不作为，否则只能按照单体项目的70％来执行。
这是北京市的高明之处。无胜于有。对于开发商最关心的内容不做明确表态，这样就为日后的调整做了预留。如果按照单体项目执行得比较顺利，那么就按照既定事实执行好了。如果问题比较多，那么再出台明确的说明，也不会出现后法否定前法的窘境。
政策可以玩高明，但是开发商心中却不能不有一根定盘的针。
从今年5月中央政府出台的一系列针对房地产的宏观调控政策来说，一个信息已经昭然若揭：房地产将不再是一个好玩的行业。换句话说，房地产的高风险性已经开始显现。
我在92年初次涉足房地产行业的时候，就有一个极为深刻的印象，房地产是一个高利润、高风险的行业。93年国家对房地产进行第一次宏观调控，一大批投机者血本无归，不少老板都跳了楼。试图投机的人们用生命的代价诠释了房地产的高风险性。
98年以后，由于房地产市场的持续火热，大家似乎忘记了房地产是一个高风险的行业，而只记住了房地产是一个高利润的行业。特别是前几年，由于土地市场的不规范，只要有本事搞到地，似乎就意谓着金钱滚滚而来。
这种不正常的局面麻痹了许多人，以至于许多的外行企业也都纷纷挤进房地产市场分一杯羹。
今年，中央政府对于房地产市场的系列调控政策极大地提高了房地产市场的准入门槛。70％的90平方米将使市场竞争变得极为残酷，绝大多数的项目将在高度同质化的产品面上进行面对面的"肉搏战"。限价土地、限价房的推出，对企业的成本控制能力将提出极大的挑战。总之，从现在起，开发商没有点儿金刚钻，将很难揽到瓷器活。过去那些凭借关系，资源便可以在房地产市场大捞、特捞的日子一去不复返了。
风险与利润相对等。从现在开始，每一个正在或者准备进入房地产市场的开发商都应该思考一个问题：对于资金高度密集的房地产行业，我是否有足够的资本来支撑。对于竞争高度激烈的市场，我是否有能力来取胜。
如果回答是否定的，那么，我们还是远远地离开房地产市场吧。因为，前面等待我们的可能不是丰厚的利润，而是血本无归。
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| 来源：黄玺庆的BLOG |
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