孟晓苏力推新产品

　　8月24日，在“转型时期的房地产融资渠道解析会”上，中房集团总裁孟晓苏做主题发言时呼吁：政府有关部门应加紧研究并适时推出“房产反向抵押贷款”寿险服务新险种。

　　孟晓苏表示，从2002年起，他就该问题已经起草了一份报告，并递交给了中央有关领导，当时中央领导就已经做出了积极的批复，其后，就该问题，中央领导再次做出过回复。从“房产反向抵押贷款”产品看，对中国当代社会具有重大意义。

　　所谓“房产反向抵押贷款”寿险，是指在老年居民中普遍推行“抵押房产、领取年金”的寿险服务。这种服务将已经拥有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值“化整为零”，分摊到投保人的预期寿命年限中去，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。

　　有助减缓社会压力

　　统计表明，我国65岁以上人口接近10％，已步入老年化社会，老年人口今后仍将以年均3.2％的速度增长，这一趋势对我国老年人口的社会保障体系提出了严峻的挑战。一方面，公房出售使一些老年人拥有了较大的家庭财产；另一方面，大多数老年人的生活不富裕，因为价值不菲的自有房产不可能先行出售或出租盈利。孟晓苏表示，如果以“反向抵押贷款”用活这笔固定资产，完全可以成为目前我国大部分老年居民建立寿险保障的重要出路。

　　据测算，北京一个60岁的老人，住房面积100平方米，房屋8成新，经评估房屋现价50万元。按我国人均寿命男性为69岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损和房屋与土地增值相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25％（按年息6％计算），按75％计算给付额约为37万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，这位老人每年可以得到4万多元，每月可得到3000多元。一个退休老人如果每月可以得到几千元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到极大的改善。

　　孟晓苏同时笑言，如果该产品得到实行，那估计连“59岁”现象都会得到一定程度的缓解。孟晓苏以某位因腐败案件落马的部长级官员举例说，该官员按照标准享受的住房价值就在200万元左右，如果按照“房产反向抵押贷款”测算，该官员将每月获得极高的收入，因即将退休而心理扭曲引发腐败的概率将大为降低。

　　保险公司步调谨慎

　　针对“房产反向抵押贷款”寿险，保险业的人士态度普遍谨慎，多认为该产品在国外虽然已经比较成熟，但中国的国情有其特殊性，现在操作该产品，可能风险系数比较大。

　　有保险业的人士对记者表示，国外很多国家都在征收高昂的遗产税，有的最高的遗产税税率达到60%以上，如果同样的情况发生在征收遗产税的国家，子女通过老人亡故这一事件，获取的财产数额会相对较少，所以减轻了子女对老人财产的希望程度。按照中国的国情，不少老人亡故后，都会将房产留给子女，而目前我国在遗产税方面并没有相关的规定，加上几千年来的国情使然，很容易导致最终出现老人亡故后，保险公司在收回房屋时，要面对很大的阻力。这种风险程度目前不太容易量化。

　　另有保险业人士表示，“房产反向抵押贷款”寿险需要建立在房价长期上涨的前提下，如果过几年房价回落了，那保险公司也将面临很大风险。针对房价问题，孟晓苏表示，三年前的房价要远比现在低，一些保险公司的人士就因为担心当时的房价会跌，所以有顾虑，从现实情况看，保险业界的人士还应拿出更多的勇气来开拓新产品。

　　《京华时报》 ( 2006-09-01 第103版 )