| 十大预测引发业内争论房价到底涨多少合适 | | 房地产网： http://www.zfjrw.com | | 时间2006年2月8日 | 作者：竞报 杨帆/文 |
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北京师范大学房地产研究中心主任董藩日前发出《对2006年房地产市场的十大预测》，在业内学者已经达成“不谈房价”默契的背景下，董藩这篇不忌讳谈房价的预测文章格外引人关注，高峰时在百度搜索到的转载网页竟接近万个。 他的预测在网络上遭到网友的大规模反驳，一位四川的网友更是长篇大论地对董教授的各个观点逐一作了点评。 不管怎样，董藩的预测已经有两条得到证实。地产十大预测究竟有多少会在今年成为现实？“80%”。——董藩昨天对本报记者说。 国土资源部副部长贠小苏日前表示，今后要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。 关于土地放量，北师大房地产研究中心主任董藩教授在2005年底《对2006年房地产市场的十大预测》中就提出了类似的预测。而他预测中的房价仍将上涨的说法也在今年1月份就得到了证实。 土地闸门要打开？ 董藩在预言中有意把“城市土地控制会出现松动”放在了前面。他表示，“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些土地，但大限之后土地市场管理得还是比以前紧。今年依然要严控房价大幅上升，土地管理部门必然不能置身事外，2006年的土地闸口怎一个“松”字了得？ 对此，一位跟帖的四川网友表示，土地的放量是必然的。同时，土地价格有可能不是“温柔”上扬，而是比房价涨得更加厉害。北京万年花城副总经理黄玺庆也表明了同样的观点：“土地价格肯定会上涨。而且是越向城市中心聚集，价格上涨幅度越大。因为今后土地的获得方式是招拍挂，而招拍挂的精髓是价高者得。” 房价到底涨多少？ 董教授在预言中指出，房地产价格依然上涨，但涨幅可能小一些，估计会在5%-9%之间。 不过，那位四川网友也好，任志强、黄玺庆也好，几乎所有预言的人都看涨2006年的房价，有人甚至还开出了10%-15%的上涨幅度。 下个月将验证什么？ 如果说一月份董教授的第一个预测就已经在很多城市得以实现的话，二月份土地供应增加的预言也成了真事儿，那么，在接下来的第三个月，还有哪一个预测被验证呢？ 恐慌期过去？还是房地产龙头企业总部进京？“顺序难以排定。”董藩声音平静。 “80%的预测都会成真” 土地放量的预测仅仅一个月的时间就得到了证实，对此，董藩在接受本报记者采访时表示，这个观点得到证实是预料之中的事情。 前一个阶段对开发区和大学城的整顿一方面规范了土地市场，同时也使得土地的闸口被控制得过紧，住宅用地的供应没有得到应有的保障。为了抑制过快增长的房价，引导需求减缓的情况下，还要增加土地尤其是住宅用地的供应量。 董藩告诉记者，这些预测得到验证是迟早的事，估计年底80%的预测都会得到实现。 反驳：需求增长难控制 就在董藩教授《2006年房地产市场预测》的文章被挂在网上不久，就有名为“邹宗进”的四川网友发表长篇反驳，观点或同或异，都代表了另外一批人的看法，在这里，记者也整理了“邹宗进”的部分精彩言论以达到和董藩的预言相和的目的。 邹宗进首先肯定了董藩关于房价上涨和土地放量的说法，并且在文中引用成都的实际情况予以证实。他指出，2006年刚开始了半个月，成都的土地已经开始供应，开发商的热情也很高，土地数量的放出增加，价格更是不断上涨。 对于董藩的其他观点，邹宗进逐一进行了反驳： 房价上涨超过10% “冒进一点讲，房地产价格不仅仅是5-9%的增幅，而应该至少是10-15%的增幅。”邹宗进强调，土地的放量是必然的。土地价格有可能要比房价涨得更加厉害，高地价获取的土地的相关项目，其入市时机则会往后推迟，以获取市场足够的认同。 不存在政策恐慌期 恐慌并没有真正存在，董教授所说的只是“政策观望期”，而这个时期已经过去，房地产市场正进入更加资本化、实力化、品牌化的房地产投资开发竞争之中。 规范市场秩序政策不现实 董藩提到控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度等，这些政策从理论上讲好像是对的。但客观来说，要真正实施和达到，是有很多不现实的。 需求控制难以实施 董教授提到 “现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。”这个计算，让所有做房地产工作的人都感到行业的日子没有多长了，是不是都需要转行了？ “别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情。”如果真的是这样，那么现在还在努力学习、工作和奋斗的“中国人民”，就只能终极置业在“公寓”？还是“花园洋房”？ 货币化补助存在问题 任何一个社会，都兼容了穷人和富人，并同时上演着穷人和富人的游戏，而游戏的制定者，影响着游戏的上演。 而目前的住房保障政策———经济适用房看起来是站在穷人的立场说话的；而事实上很多都被有关系的人钻了空子。谁敢保证董教授倡导的货币补助就不会被钻空子呢？ 政策不是立法的依据 董藩教授在他的预测文章中呼吁，“房地产理财观念给宏观调控带来了更大压力：光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！”邹宗进认为，宏观调控是国家发展过程中的一种需要，政策就是相关措施和办法；如果政策没有实施好，那应该是执行的问题；如果政策效果不好，那应该检查政策的制定是否科学和正确。 试想，宏观调控立法，那么微观调控呢，是不是也来一次立法？ 谁说房地产企业要进京？ 预测第八点指出，想当“龙头老大”，总部就要进京。一定要这样吗？未必。万科在深圳的总部已经多少年了，我们从来没有因为它不在北京，就不认同万科的“旗帜作用”和“领跑作用”。顺驰进京，是企业的需要和决策。不同企业有不同企业的角度和做法，进京与否应该是各自企业的事情。
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