2005年的北京楼市，是充满戏剧化的一年。整个楼市销售状况也呈现“哑铃型”：即年初到5月份各板块项目销售火爆；国家出台系列政策调控市场后，“观望期”便占据了今年大部分时间，开发商与购房者在市场上互相比“耐力”；9月以后，局部板块的楼市开始率先走出“观望”，这其中引人注目的就包括“通州板块”。

　　而“通州板块”的领头羊当属桃花岛，作为2005年创新形态的“庭台建筑”，桃花岛自11月6日隆重面市以来便一路热销，创造“3小时抢光7栋楼”的超级记录。据桃花岛销售体提供的资料显示，桃花岛的主体业主是以CBD为核心的京东白领，除此之外，还有一定比例的中产阶层业主，包括政府官员、外资中层管理人员等。同时，以投资为目的业主也占有小部分比例。

　　从桃花岛的热销态势以及其所体现的业主类别，我们也可大致看到明年北京房价的发展趋势。

　　第一，北京楼市已不是北京人的楼市

　　北京市作为中国首都，独特的政治地位决定了其房地产市场的旺盛需求。而且外来人口购房比例一直呈快速上升趋势，据一些高档楼盘的调查数据显示，非北京居民购房比例有的已超过40%以上，而且随着奥运前效的拉动，将会越来越高。温州炒房团，山西够房团等只不过是一个前奏而已，

　　因此，北京的房地产市场，已不是本地人的消费市场，已经扩张到全中国甚至全世界。在这种旺盛的市场需求带动下，房屋供求关系只能是稳定的供不应求，从而带动了房价迅速上涨。

　　第二，持续上涨的建筑成本使购房者增压

　　自“831”开始实行“招拍挂”政策后，土地价格的上涨已经十分明显。在过去的协议出让土地制度下，地价都是隐性的，很少被局外人知道。随着土地价格走向透明，开发商已经开始面对一个“僧多粥少”的局面，特别是三外企业不受限制地大举进入房地产市场后，外资、上市公司等不计成本地抢夺土地，导致拍卖地价一轮比一轮高涨。而此前或协议拿地、或已低价拍得土地的开发商，为了获得更高的利润，又都开始按新成交地价来重新制定项目的销售价格，这就必然导致房价越来越高。

　　除了地价，与建筑有关的钢材等原材料价格这两年也将持续走高，开发商肯定不会自己独自承担。另外，项目品质的提高，也使得房地产开发综合成本加大。随着房地产市场竞争日趋激烈，以“品牌”、“高质”争夺购房者已成为营销利器，这样一来按照过去的成本，要达成目前综合开发、配套齐全、环境优美、产品创新等指标，几乎是不可能的任务。这几方面的成本压力必然也得在购房者身上释放。

　　第三，通州的住宅市场已经转向“供小于求”

　　我们再来看现在正在“火头”的通州。据京城媒体从通州区投资促进局获得的消息称，通州区不再新批单独的住宅项目了，而将增加商务用地开发，大力发展服务业。

　　据了解，由于通州住宅项目近几年开发量大，吸引了近20万外来购房者涌入，从而导致商务、服务型地产的相对不足，为防止通州变成“睡城”，停批住宅此举也旨在平衡通州区的城市发展。明年，通州的住宅市场供应将不会较大增加，正在开发的项目已成购房者的“置业末班车”，尤其是像桃花岛这类高品质项目更成稀有品种。

　　从市场的角度看，未来商务地产、服务业等资源的分配，必定以目前通州主要交通、政治、经济中心为主，然后由此向周边辐射。目前通州有条件成为“辐射点”的如轻轨沿线、梨园镇政府区域等，而桃花岛就紧挨梨园镇政府。

　　桃花岛领衔京东的“十大热销指数”

　　从以上几点市场趋势来看，明年房价上涨将是不争的事实。

　　当然，就桃花岛而言，掀起京城白领抢购狂潮的本质还是在于其品质和性价比(桃花岛目前的均价还未超过4000元每平米)。比如桃花岛创新中国地产的“庭台建筑”形态，以及桃花岛的“十大热销指数”：(1)建筑理念创新化，(2)层层退台别墅化，(3)前后庭院私家化，(4)超低公摊实用化，(5)面积赠送超值化，(6)园林景观江南化，(7)低密布局生态化，(8)配套丰富时尚化，(9)轻轨高速直达化，(10)区域发展核心化。

　　用桃花岛营销总监吴昊泽先生的话说：“热销所反映的事实，就是桃花岛的稀缺性对购房者造成的紧迫感，再一个就是桃花岛的‘低价高质’对购房者所产生的吸引力。”