与6月份相比，7月份有8个区县成交均价有所上涨，其中卢湾的涨幅最大，为45.02%。卢湾之所以有如此高的成交均价，源于华府天地公寓1期55243元/平方米的高位均价以及2398平方米的大交易量。从市场性公寓价格比重分析，7月份市场性公寓成交价格基本集中在6000－8000元/平方米这一价格区间，大约占整个交易量的40%，相较6月的35%的比重有小幅度上升，这主要是中外环线的市场性公寓开始降价销售。

　　在房价下降的几个区县里面，降幅比较大的是几个郊区，都是受到了中外环地区降价效应的影响。在成交量方面，7月份有11个区县的成交量出现上升，其中松江、杨浦、普陀的成交量上升幅度最大，分别高达762.01%、359.10%、204.03%。这三个区之所以有如此高的成交量，总的来说还是得益于7月中外环的降价效应。市中心多个区域都有比较大的降幅，这在一定程度上也是受到了中外环降价的影响。中环线附近的楼盘相比市中心高昂的房价低了不少，外环附近的楼盘虽然价格更低，但距离市中心太远，一般自住购房者只要条件允许，往往会选择中环。中环附近的楼盘降价后在价格上大大缩小与外环房价的落差，性价比方面优势更加突出。

　　独栋别墅成交量下降近42％

　　7月份独栋别墅成交面积继续呈下滑态势，为2.89万平方米；成交金额为5.05亿元；成交均价有所回升，均价为17473元/平方米。从成交面积段来看，7月份成交的独栋别墅套数74套。面积主要集中在300-350平米之间，占整个成交量40％左右。成交套数比上月减少了73套，降幅接近42%。各面积的成交套数也全部下降，下降幅度十分明显。

　　别墅交易市场仍比较冷清，显然宏观调控政策不仅影响到了公寓房，别墅市场的买卖双方也渐入了观望状态。加上6月份有关“独幢别墅土地增值税”政策的出台，一些低端类别墅的销售进入了冰冻期。业界普遍担心，独立别墅市场是否会步公寓市场的后尘？

　　商铺单价1万元以下占主力

　　7月份商铺成交面积为8.25万平方米，成交金额为8.75亿元，成交均价为10598元/平方米，与6月份相比略微有所下降。成交商铺的价格还是主要集中在10000元/平方米以下，占70％，相较6月72％的比重下降不多，占据第一位。14000－16000元/平方米这个区间呈明显的上升趋势。16000－20000元/平方米则相反，呈现明显的下降趋势。

　　目前住宅的投资回报一般为2%－5%，同等面积的商铺投资回报可达到6%－10%甚至更高，超过住宅的2倍以上。因此，尽管整个房产市场大势不好，但商铺的走势还是比较稳定。此前，已有相当一部分住宅市场的投资客转向了商铺市场，看重商铺比较稳定的、长期的租金回报率，有较高的租金收益作支撑，投资风险相对较小。

　　中低价写字楼比重上升

　　7月份上海市写字楼成交面积为11.45万平方米，成交金额为15.30亿元；成交均价为13365元/平方米。写字楼的成交面积、成交金额今年5月份以来，一直呈现缓慢上涨的趋势。8000元/平方米以下的写字楼占据了市场最大份额，达28.10％，比6月提升了12个百分点。位于第二的是8000－10000元/平方米的写字楼，占据20.61％的份额，比上月2.55％的比重有显著的增幅。20000元/平方米以上的写字楼也占较大比重，达16.01％。

　　写字楼的价格衡量标准就是它的租金。目前上海写字楼的租金和价格的回报率比大概是8％到10％之间；相比住宅而言，写字楼的投资回报率要高和稳定。目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30％，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。但是，在上海房产市场总体成交量和成交均价都呈下降趋势的大背景下，写字楼市场也不可避免地受到影响，表现在写字楼的售价也开始小幅下降。