商业产品是否具有投资价值，地段、交通、客流是首要因素。高力国际的研究显示，作为北京的黄金商业区，王府井、西单、ＣＢＤ、燕莎和中关村区域的商铺租金一直处于上扬趋势。从1997年至2004年，北京的黄金商业区商铺租金水平上扬近70%，平均租金达到每月108美元／平方米，预计今年北京黄金商业区商铺平均租金将达到每月113美元／平方米。

　　就家乐福将亚洲最大的卖场设到中关村而言，其选址依据是由于中关村属传统商业区，有大量客流，尽管目前交通存在拥堵现象，但是有改善的可能性。其次，统一经营和管理则是商业业态取得成功的另一关键。东方新天地于2001年正式营业，至今已经4年，而开业第一年出租率仅有50%左右，租金水平表现平平。但在管理者统一经营前提下，逐步淘汰与更新，才有了今天100%的出租率。

　　位于中关村西区海淀镇的十万平米第三极文化中心坐拥海淀图书城已有的每天3-5万人的客流量。第三极在中关村独一无二的原创性商业业态组合就不仅吸引中关村的知识和科技人群，还有在北京居住和逗留的文化知识界精英。这些人群在北京有相当的比例，东区大山子798艺术区和三里屯的旺盛人气和声名远播就是原创商业业态和舶来文化在北京风行的明证。

　　产品走向成熟需要5－10年

　　东方新天地的这种转变用了4年时间，而商业产品形成良性循环一般需要多少时间呢？第三极销售负责人李久军告诉记者，按照商业产品运作的商业规律，商业产品需要经历培育期、发展期、成长期、成熟期四个过程才能真正成熟。在2－4年的培育期与发展期过程中，商业产品会呈现小幅波动上升的发展态势，而一些商户会试探性地签约1－3年，因此说这段时间是一个非常脆弱的时期，存在一定的风险。在培育期前后，商场管理方面要进行二次调整，通过内部商业竞争、档次划分以及楼层业态划分等方面的调整，第四五年左右业态会逐步稳定下来，而产品的真正成熟期应该在6－10年之间。而第三极定下的十年包租的形式正是基于这种商业运营规律，十年后将一个位于成熟期，已经培育了成熟的商家和消费者的商业市场交还给投资者，使投资者免去前十年的调整，从根本上规避了商业地产投资的风险。

　　经营权是否统一决定产品走向

　　通过对巨库、第五大道等具体案例分析，业界专家普遍指出，缺乏后期的统一经营和管理是其症结所在。而对于个人投资者的投资取向，高力国际华北区执行董事高晓晖女士认为，投资者应该选择那些持续发展较好，有统一定位、统一物业管理、统一租赁服务的商业产品，从而保持所投资物业日后有较高的品质，能够长期增值。而第三极以通过对业态、经营、管理、招商等四个方面的统一，并采用商业地产经营权与产权全面分离模式，来确保产品的发展方向。