对于在国内收购有成熟租金收入的房地产资产，海外房地产基金确实也比较感兴趣，因为他们对国内优质的房地产资产将来的租金和二手市场是有信心，特别是长远而言还是看好。与开发项目投资比起来，以租金收入为主的这种投资属于长线的投资行为，人民币长远而言所具有的自由兑换和升值机会预期，会构成对这种投资行为较为正面的因素。但是这种正面因素最多只能够作为额外的奖励(bonus)，而一般不会成为他们对国内房地产投资的主要促动因素。长线的、希望获得稳定租金收入的投资者们，其利润的主要来源主要与房地产市场的较长期走势密切相关。在一个房地产市场升跌的周期，租金的浮动幅度往往高达百分之几十，远远超过汇率变动所带来的盈亏幅度。

　　另外，国内的房地产市场对外资而言，还是一个风险很高的市场。其中除了法律、本地关系和市场风险以外，还有政策风险。因此，对国内房地产市场的投资，一般的国际投资者都需要加入10%-20%以上的风险系数。这种情形之下的高风险投资，汇率的盈亏也往往并非处于他们的考虑之内。

　　从实际情况来看，国际性房地产基金的回报率计算表里，从来没有将汇率的升值因素计算在内，也没有做这样的计算假设。

　　事实上，海外的房地产基金/资本在计算投资在国内房地产项目会报时，目前最大的疑问有以下两方面：

　　1. 他们最关心的是他们的资金怎么进入。在项目有盈利的情况下，怎么退出？怎么把利润合法的撤离到境外。他们考虑的资金进入和撤出是同一个问题；因为，在他们把资金投进来之前，一定要设计好如何收回投资。因此，进出的道路一定要畅通、合法，他们才会投。其实，面对中国的房地产市场的增长前景，他们现在在中国的投资需要不断地增加，现在的利润回报是没有必要撤回。但是，为了要证明他们的投资是得到保障、可以按时体现回报；把投资和利润撤离是必不可少的必要条件。

　　2. 另外，讲到他们在计算回报时的假设，其中对他们最苦恼的是到底土地增值税是否要缴？土地增值税对房地产项目的影响，比汇率的幅度和影响力度大得多。如果要缴的话，首先可以肯定的是很多海外资本就会算不过来，投资就会大幅度减少。现在全国各地的说法都不一样，本地的开发商各有各的办法来处理，这些才是外资真正担心的事情。如果有关政府部门明确不用缴土地增值税的话，对外资投进来国内的房地产市场会是一支强心针，远远比人民币的升值直接有效。

　　总的来讲，人民币升值的预期不会鼓动海外资本大举投入到国内的房地产市场。国内的房地产市场也不会因此被炒热而带来泡沫。国内的房地产市场的过热与否，比较紧密地与市场的基本的供求因素、信贷供应和各种风险有关，汇率不会是构成部分。

　　(作者为香港房地产资本资产服务有限公司主席）