出售商业物业埋下后续经营隐患

　　据北京市建委日前发布的2005年一季度北京市房地产市场信息显示，商业物业空置面积激增118.9%，商铺期房价格大幅下滑23.1%。对此，北京华融易初房地产投资顾问公司倪滨表示，产生这一结果的原因之一是由于大部分开发商采用出售商业物业导致后续经营跟不上去，使投资者失去了投资信心。

　　对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为商业项目开发商不持有而是采取出售物业的方式，为将来商业运营埋下了隐患。因为商业项目运营价值要通过投入使用后商家盈利来表现，同时还需要保证项目的物业管理、零售管理实现专业化的整合，尤其是购物中心作为一种零售业的表现形式，这一特点决定了其必须要根据市场和消费者的需求，及时做出相应的调整，而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权。

　　但是由于购物中心体量大，开发需要投入大量资金，而中国目前能够具备开发，并持有完整大体量商业项目的开发企业很少，即使开发商有这样的资金实力，但是在商场或购物中心开业后，不具备专业的管理经验，也很难顺利经营下去，所以商业地产项目开始分割出售。

　　但郭增利也指出，当开发商不具备一定的后期经营能力的时候，完全可以在开发前期就引入专业的经营公司以保证未来可以获取稳定的收益，尤其是购物中心的地产属性也决定了它的获利一定要经过较长时间的持有，另外从金融投资角度看，持有意味着对长期趋势的看好和未来价值提升空间的肯定。

　　通过REITS建立开发商的退出机制

　　事实上，对于商业地产资金紧张与后续经营上的矛盾，在国外商业地产发展程度较高的国家和地区已通过REITS(RealEstateInvest鄄mentTrusts不动产投资信托基金)得到解决，而且其在国外购物中心等大型商业地产的开发过程中则发挥着一定的作用。

　　据华银投资控股有限公司总裁马万里称，现在美国大约有30个REITS，总资产超过3000亿美元，大约三分之二的REITS在国家级的股票交易所上市，这些不动产投资信托基金很多被用于商业房地产投资。其中在日本2002年11月份修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，允许设立房地产投资信托基金。

　　马万里还表示，通过REITS融资符合商业地产的财务特征，相对上市融资而言，REITS的财务更透明，风险低，更容易吸引投资者。另外，国内地产公司采取上市融资，很可能因盈利潜力不足而难以达到上市标准。

　　因为地产上市公司的后续开发能力主要取决于其土地储备，而在目前的土地政策下，拥有大量土地储备的地产公司为数并不多，因此在国内证券化环境不完善的条件下，引入REITS机制可以解决开发商的融资难。

　　另外，REITS也可以为将来商业地产的开发企业提供有效的退出机制。因为一些商业地产在开发过程中会面临各种经营不下去的情况，可以通过REITS收购，即保证商业项目的后续经营不受影响，地产商还可以顺利脱身。但由于我国房地产基金市场发展不够成熟，所以大量国内外基金介入购物中心商业地产开发尚需时日。对此，目前有业内人士呼吁中国尽快建立基金机制，来推动购物中心等商业地产的投资开发及其后续的经营，让商业地产步入良性循环。

　　-业内观点

　　开发商持有商业物业升值大于营业收入

　　●广东天贸(集团)股份有限公司董事长禹来：购物中心的盈利来源除了营业收入外，还有租金收入、物业收入等，比如广州天河城2004年比2003年的销售额只增长了16%，但是净利率却增长了53%，但其前提是没有增加资本性的投入，即没有投资新的项目，利率的大幅增长恰恰说明了购物中心物业自身的增值速度加快，由此开发商持有商业物业的优势可见一斑。

　　投资回报达10%以上缺乏可信度

　　●中国购物中心产业资讯中心主任郭增利：购物中心盈利主要通过商家销售额等指标来体现，根据调查资料显示，上海某家大型购物中心开发商的投资回报率在2001年的时候是2.5%，到去年底才达到了10%，通过对早期较大规模购物中心或商业项目的盈利状况分析来看，目前有些商业项目开发商出于销售的目的，动辄就打出投资回报10%以上的口号是缺乏可信度的。