巨库、第五大道给投资者带来的阵痛还未散去，有关部门抑制房价一系列政策又相继出台，无疑再次打击了投资者的信心。同时，从日前商业展会反馈的信息，相当数量的商业产品将于今年面市，这些信号纷至沓来。那么，作为投资者又应如何选择呢？ 客流、交通、地段决定价值商业产品是否具有投资价值，地段、交通、客流是首要因素。高力研究显示，作为北京的黄金商业区，王府井、西单、ＣＢＤ、燕莎和中关村区域的商铺租金一直处于上扬趋势。从1997年至2004年，北京的黄金商业区商铺租金水平上扬近70％，平均租金达到每月108美元／平方米，预计今年北京黄金商业区商铺平均租金将达到每月113美元／平方米。
就家乐福将亚洲最大的卖场设到中关村而言，其选址依据是由于中关村属传统商业区，有大量客流，尽管目前交通存在拥堵现象，但是有改善的可能性。其次，统一经营和管理则是商业业态取得成功的另一关键。东方新天地于2001年正式营业，至今已经4年，而开业第一年出租率仅有50％左右，租金水平表现平平。但在管理者统一经营前提下，逐步淘汰与更新，才有了今天100％的出租率。 产品走向成熟需要5－10年 东方新天地的这种转变用了4年时间，而商业产品形成良性循环一般需要多少时间呢？第三极销售负责人李久军告诉记者，按照商业产品运作的商业规律，商业产品需要经历培育期、发展期、成长期、成熟期四个过程才能真正成熟。在2－4年的培育期与发展期过程中，商业产品会呈现小幅波动上升的发展态势，而一些商户会试探性地签约1－3年，因此说这段时间是一个非常脆弱的时期，存在一定的风险。在培育期前后，商场管理方面要进行二次调整，通过内部商业竞争、档次划分以及楼层业态划分等方面的调整，第四五年左右业态会逐步稳定下来，而产品的真正成熟期应该在5－10年之间。 经营权是否统一决定产品走向 通过对巨库、第五大道等具体案例分析，业界专家普遍指出，缺乏后期的统一经营和管理是其症结所在。而对于个人投资者的投资取向，高力国际华北区执行董事高晓晖女士认为，投资者应该选择那些持续发展较好，有统一定位、统一物业管理、统一租赁服务的商业产品，从而保持所投资物业日后有较高的品质，能够长期增值。以引进了美国酒店知名品牌戴斯的中欣戴斯为例，该产品是委托国际酒店管理公司统一经营管理，并根据委托出租协议约定的出租年限，期满时投资者可以按照协议约定将产权转售给酒店管理公司，或到期后与管理公司另行签订补充协议继续委托经营。而第三极也以通过对业态、经营、管理、招商等四个方面的统一，并采用商业地产经营权与产权全面分离模式，来确保产品的发展方向。 第三方担保是防范底限 2005年商业地产市场的竞争激烈将是不争的事实。随着第一城率先引进第三方责任担保方式，投资者愈发关注产品是否有第三方担保，这种形式能够最低限度地保障投资者利益。 最后应该提醒投资者，经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。开发商在期限内承诺一定的投资回报，但这个期限过后怎么办？尤其是一些分割产权的项目，届时他们的经营管理权如何保障，这些都是需要在合同细节中具体约定的内容。 | 
