法国:警报声响

　　数据：

　　法国平均房价自1999年以来已上涨43%

　　法国平均房价自1999年以来已上涨43%，"房地产市场是否存在泡沫"的争论不绝于耳。社会各界普遍认为，法国一些10万人口以上大中城市房地产市场或多或少存在泡沫，而造成这种现象的主要原因就是房贷利率过低。

　　有人认为，法国房价是被投资者和销售商人为拉高的，其价格可能高出实际价值一倍，如果任由房价飙升，房市一旦崩盘将对国民经济造成沉重打击。正是看到房地产泡沫破碎的危险性，自2000年以来，越来越多的经济学家呼吁抑制房价。

　　法国农业银行首席经济学家帕斯卡尔·布朗凯指出，5年来，法国房价涨幅为居民平均收入增长率的5倍，这种状况不可能长期存在。

　　据法国《费加罗报》报道，法国房贷利率近年来不断降低，今年2月降至20年来最低水平，其15年期房贷年利率仅为3.6%。在低房贷利率和通货膨胀的双重作用下，法国人纷纷投资房地产，导致房价一路上扬。法国央行法兰西银行日前就房地产业现状作出评论：如果房价以目前的速度增长，未来几年房地产市场因投机而形成泡沫的概率很大。

　　政策：低房贷利率不断推高房价，稍有积蓄的人都投资房产分析人士认为，低房贷利率是房价维持高位的主要因素之一。鉴于欧盟总体经济增长乏力，欧洲央行近期不可能提高指导利率，法国房贷利率也将处于稳定状态。由于银行存款无利可图，法国股市也缺乏吸引力，稍有积蓄的人都把资金投在房地产市场。有专家指出，要想有效控制房价上涨，房贷年利率至少要升至6%。

　　分析人士说，法国房地产业需要银行加息以挤掉泡沫，但由于受欧洲央行指导利率掣肘法国银行目前很难有所作为。就欧洲央行而言，它也因欧盟各成员国房地产业状况各不相同而左右为难。法国房价猛涨需要加息，而德国却因房市低迷需要降息，欧洲央行只能保持利率基本不变。

　　前景：

　　房地产价格是否会在近期回落，法国经济界仍存争议

　　对于房地产价格是否会在近期回落，法国经济界仍存在争议。一些房地产交易商认为房价不仅不会回落，近期还将稳步上升。他们就此提出四大论据：法国房市需求仍然旺盛；房屋投机商减少保证了房价的稳定；买房者大多是住户或长期投资者；房贷利率较低且近期内不会大幅度提高。

　　此间舆论认为，法国房地产业"底盘"较小，2004年全国出售新房仅为11万套。即使泡沫破碎，也不会对国民经济造成致命打击。此外，由于法国政府长期推行廉租房和租房补贴制度，房屋租赁远大于房屋买卖，无房户不用买房照样可以住上舒适的住宅。

　　美国：一针"见血"

　　数据旧房销售中间价2001年至2003年间上涨了15%，今年2月比去年同期上涨了11%

　　住房市场持续繁荣促使住房价格不断上涨。有关数据显示，美国的新房销售中间价今年2月涨至创纪录的高位；旧房销售中间价2001年至2003年间上涨了15%，今年2月比去年同期上涨了11%。房价持续上涨引起舆论关注，有人担心房价上涨已开始脱离经济环境的基本面，进入泡沫化增长阶段。但业内分析人士眼下对美国住房市场泡沫化危险并不特别担心，他们相信，由于经济稳定增长，美联储今后一个时期内将继续采取提息行动，住房价格的进一步上涨势必因此受到抑制。

　　政策美国住房抵押贷款30年期利率现已连续7周上升，并已升至8个月来的最高点

　　美国联邦基金利率即商业银行间的隔夜拆借利率，它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费与投资以及整体经济形势。美国对住房价格的调控主要是依靠美国联邦储备委员会调节联邦基金利率来实现的。

　　美联储去年6月开始至今连续7次提高联邦基金利率，美国住房抵押贷款利率也逐渐呈现上升态势。30年期利率现已连续7周上升，并已升至8个月来的最高点。其他种类抵押贷款利率也有不同程度上升。从销售量和价格来看，利率上升目前还没有对住房市场产生降温作用。分析人士认为，这主要是由于利率目前仍处于相对低水平，人们纷纷赶在利率进一步提高之前购买房屋。在利率上升到一定程度之后，降温效果就会变得比较明显。

　　从各地区情况看，美国住房市场存在不平衡，各地房价上涨情况不一。美联储主席格林斯潘2月中旬谈到这一问题时说，美国部分地区的住房市场"的确存在泡沫特征"，但他表示相信，这不是全国性的问题，不会危及全国的房地产市场。分析人士认为，美联储评估整体经济状况和通货膨胀水平时要综合分析的经济指标很多，房地产价格只是其中之一。格林斯潘的讲话表明，住房价格上涨目前仍不是美联储利率政策针对的主要目标。

　　成效分析人士预计今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡

　　目前，美国总体经济运行状况良好，但石油价格上涨、美元贬值和劳动力成本增加等因素正在加大通货膨胀压力，核心批发物价指数和消费价格指数均呈上升趋势。美联储在最近一次提息后发表的声明中明确表示，通胀压力最近几个月来有所增加，价格压力也更加明显。舆论因此认为，美联储今后一个时期内不仅将继续提高利率，而且有可能加快提息的步伐。考虑到利率上升对住房市场的影响，分析人士预计今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡，住房市场将走出"白热化"阶段。

　　英国：双管齐下

　　数据:

　　2001年初至去年底英国全国平均房价上涨近70%

　　英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。自2001年上半年开始，由于利率降低，新建住房供不应求，政府新建住房规定导致建造成本上升，英国房地产价格一直强劲上升，到去年底，全国平均房价上涨近70%。英国一些经济专家一直惊呼房地产市场的急剧膨胀是一种泡沫现象。去年初，一些国际金融机构也发出同样警告，说一旦泡沫破裂，将对英国经济产生严重的不利影响。

　　政策政府和央行采取"双管齐下"的政策和措施

　　房地产市场是支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来风险，英国央行和政府主要从两方面为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行"釜底抽薪"；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。

　　从"釜底抽薪"方面看，英国主要采取通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%这一48年来的最低水平提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。

　　从增加房源方面看，英国政府主要采取了两项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造。受财政大臣布朗委托，英国央行货币政策委员会成员之一凯特·巴克对英国房地产情况进行全面调查后于去年3月初提交报告建议，为满足需求和抑制房价，每年必须再多建造7万所住房。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，并增加对废旧建筑进行除旧布新的贷款。

　　此外，政府部门对用于住房建设的公有地皮从批准到开工的时间都有严格规定，以防地皮被搁置或挪作他用。

　　成效:

　　预计今年英国房价增速将降低至10%左右

　　"双管齐下"的政策和措施，已经取得初步成效。目前，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。

　　据一家咨询公司的调查，2004年年中，贷款购房用于出租的个人贷款行为从5年前的7.3万猛增至47.3万，成为住房需求的重要来源。到2004年底，购房出租行为因政策威力得到收敛。而首次置业者也因利率上调带来的成本增加而大规模撤出市场，2004年首次置业人数是自80年代中期以来最少的年份，这批人购买住房的贷款在抵押贷款总额中所占比例由2000年的49%下降到28%。

　　日本：银根过松导致灾难性泡沫

　　在专家看来，日本房地产泡沫生成的主要原因有三。首先，金融政策失误。日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣。

　　上世纪80年代后期，日本经济摆脱了"石油危机"的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

　　据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1（1980年为100），到1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近两倍，其中中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫，给日本经济埋下祸根。

　　1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济10多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。

　　房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的"罪魁祸首"。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，只能破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，使得日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。

　　不良债权大量增加导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。