早在1月24日，中关村颇具影响力的中介代理行成业行就召集房地产、金融业等业界人士举办了一个关于“类信托产品”的主题论坛。

　　该论坛直接面对的就是解决开发商贷款难的问题。相隔不到一个月，同样是为了解决融资问题，2月18日“不动产证券化研讨会”由中关村写字楼商会举办。在此次会议上，一种在土地开发规划阶段引入投资的融资思路被提了出来，引起开发商的普遍关注。

　　背景：土地一级开发需辟融资新渠道

　　随着去年银行加息等一系列对地产行业贷款限制政策的出台，土地一、二级开发商几乎在同一时间面临相同的问题：资金的来源。如何拓宽融资渠道，如何寻找银行之外的融资渠道成为各方关注的焦点。中关村区域的开发同样面临这一问题。目前，正在开发中的中关村西区有六块土地没有出售，其中三块已在国土资源局的土地交易市场挂牌，但挂牌几个月来，仅在春节前有一块土地被人以底价报价。据业内人士分析，长期无人应价的主要原因之一是地价太高，同时区域内写字楼放量巨大，令许多二级开发商望而却步。据了解，今明两年中关村区域还计划开发西北四环两边、邻近中关村大街北段的中关村科学城即中关村东区，开发面积2.4平方公里，主体构成依然是写字楼。一级开发之后土地收益不能及时实现，同时新的土地一级开发计划行将开始，这对中关村土地一级开发商提出了相当大的资金要求。在金融紧缩背景下显然不能仅仅依靠银行贷款，还需要开辟新的融资渠道。

　　做法：土地规划阶段即开始融资

　　2月18日的“不动产证券化研讨会”，一种新的融资思路被中关村的土地一级开发商提了出来。中关村科学城建设股份公司（下称“中科建”）副总裁、中关村写字楼商会副会长杨建平认为，中关村东区准备今年或明年动工，中科建希望土地在开发规划阶段就引入投资，就是要做投资规划，而不是项目建成后的销售规划。

　　杨建平表示，相比去年北京发行的苹果信托，中关村科贸的“类信托”等而言，这种模式的区别在于，前者投资方以小买主为主，总量与单量都不大，投资人结构比较散，同时前者受银监会颁布的房地产信托管理办法中的200份限制；而后者，即在规划期就引进投资的融资方式所面对的投资方是具有相当于项目整栋购买实力的大投资商。例如在中关村科学城初期规划时就曾经与仲量联行商谈，由仲量联行在国外寻找世界500强或其他大型企业整栋购买计划建设的写字楼项目，这样就意味着在项目开发初期就已经将项目售出了，但具体实施起来难度很大，杨建平认为，如果具体设计的话要在金融模式设定、产品定制、资金产品销售服务、研究买家代理等方面下工夫，简单地讲就是资产（指“土地”）本地化，资金与销售国际化。

　　对此，成业行总经理张寒燕介绍，目前权益性信托是募集海外资金的主要方式。具体操作方式是由海外公司购买股权，一级开发商在本土注册开发公司，将土地一级开发后折价成项目未来建成所需总资金的一定比例，海外投资方投资购买权益，项目建成售出后开发商以每年溢价回报投资方，当项目的全部价值归还后，投资方权益退出，目前新秀水街等项目就是采用类似的操作方式。

　　计划：争取今年推出成功案例

　　对于“不动产证券化研讨会”这个融资思路，金融信托专家孙飞表示，目前的中关村西区及未来的中关村科学城计划实施的融资模式既不同于现存的信托产品也不同于年初中关村科贸中心推出的地产类信托产品。孙飞认为最终实现既要有很严谨的设计，同时还要符合有关政策法规的规定，目前的状况还是在理论上的探讨阶段。

　　据杨建平介绍，不久后中关村写字楼商会将更名为中关村不动产商会，商会今年一项重要的工作目标就是要推出一个区域内不动产规划初期融资的成功案例，然后在其他项目中推广。现在所了解到的情况是，目前中关村区域许多开发商都积极参与做试点。但杨建平表示由于考虑到土地必须具备比较成熟的开发要素，只是投资行为没有落实，而中关村西区剩余的地块现在还是最合适做试点的。

　　业界观点

　　现在实践多元化融资极其必要
　
　　吴恒杰（中关村写字楼商会副秘书长）：目前在欧美、日本等地，不动产的融资资金来源不完全依赖银行，信托、保险及行业基金所占融资比重很大，美国目前可以达到5000亿美元，日本也有400亿美元，中国现在是刚刚起步，目前市场投资的多元化要求融资也要多元化，多元化是房地产金融发展的必然方向。目前由日本不动产研究所操作的在上海等地成功的几个案例，对整个中关村地产在融资多元化方面有极强的借鉴意义，即投资公司在中国进行股权融资，然后在国外将其进行证券化交易，这样就可以既达到不动产证券化目的又不违反中国的政策法规。

　　今年初，海淀区政府提出加强不动产融资渠道多元化的研究工作，中关村区域内各开发商对此亦表示出极强的关注，目前寻找不动产证券化的出路是在中国股市低迷的现实下的未雨绸缪，同时2006年后按中国加入世贸有关条约规定，金融行业将全面放开，大量的外资金融产品会进入中国，现在做好准备是极其必要的。

　　也可做前期土地开发信托

　　孙飞（金融信托专家）：在保证安全的前提下，前期土地开发信托也是可以介入的，风险控制与安全性等核心问题解决后，设立土地开发信托模式就可以，原北国投制作的CBD的土地信托就是类似的成功的例子。

　　随着市场培育的不断成熟，投资模式可能也会有调整，将来拥有上亿元资金的持有方会直接委托信托公司进行投资理财，信托投资公司会管理大量资金，可能200份合同就可以募集大量的资金，但市场达到这样的程度可能要几年甚至十几年的时间。