根据MARK CARELY关于土地价格模型，每一个房产投资者对房产有个心理底价。这些价格因为对于房产基本价格的不同期待而出现偏差（在现实中，这个心理底价低于房产基本价格是不可能的，因为老练的投资者马上会用这个价格买入房产，直到价格回到基本面周围）。

　　根据CARELY的模型，房产的价格就是投资者愿意而且能够支付的价格（设为P），这个价格足以将市场上某段时间房产的供应量（设为Z）买走。而按照投资者有一个心理底价（设为P1，从上述推断P1小于或等于P），他希望用这个价格去购买房产，那么他的房产需求量就是：心理底价乘以投资者人数（设为N）乘上每个投资者可获得的资源（设为L）。由于在某个时段面，在处于动态平衡情况下房产需求量等于供应量，即PZ=N×P1×L，那么我们可以得出房产的价格为P=[N×P1×L]/Z。

　　有了上述的公式，我们可以完全不用奇怪目前疯涨的房产价格。我们可以逐项地分析：

　　N：投资者人数。当某个行业投资回报率超过它的财务成本，就会有投资者蜂拥而入。

　　P1：投资者心理底价。按照前面所说，不同投资者的心理底价在房产基本价格周围分布。高于基本价格的心理底价在房产价格上升时，并不影响投资者。因为这些老练的投资者可以凭借目前实际利率为负的银行利率借款，在未来房价上升时获利。所以在房产升高时候，心理底价也上升，推动实际房价的上升。

　　L：投资者的资源。由于我国金融市场逐渐在开放，而目前是人民币低估，境外投资者看中国内比较有价值的不动产，所以热钱纷纷进入房地产（境外投资者最起码目前不会很愿意进入透明度不高的股市）。这在其他一些新兴市场是非常普遍的现象。在中国我们经常会有非常独特的其他资源 ：比如政治资源，与某官员的关系会让你减少不少资金成本。投资者这些资源的扩大可以使房产的价格增大。

　　Z：房产供应。这个是唯一成反比的一个元素。但是它在上海房价中起到很大的作用。如果认为土地供应减少会抑制房价，那是很可笑的想法。相反，这只会给投机非常严重的房产市场的投机商以炒作的借口。在上面的公式中，作为分母的供应量的下降，拉动了房产的上涨。

　　需要说明的是在上述的公式中，几个元素是互动的，互为因果关系。比如心理底价的上升推动房产价格的上升，房产价格的上升反过来推动心理底价的上升，同时吸引更多的投资者以及更多境外热钱的进入。政府看到房价不断上涨，如果降低土地供应量，那么只能推动房产价格上升，进入另外一个恶性循环。

　　泡沫到底在哪里？因为在前面讲述房地产的价格严重偏离了房地产基本价值，就有泡沫的产生。而房地产的基本价值根据房地产商将房屋出售以及租赁获得的现金流的折现（NPV）计算。从上面来看，房子已经卖给了投资者得到了现金流，好像这个游戏可以无穷尽地玩下去。

　　事实是由于资源是有限的，房价的上升导致投资成本的增高，房产投资者最终发现他手中的房产没有人愿意接手，而那些真正需要住房的人正紧握钱币等着房产价格一泻千里。于是现金流出现问题，房价严重偏离房产基本价格。MARK CARELY模型中的泡沫产生，而现实是比这个更加厉害。

　　房地产泡沫破灭是灾难性的，首先打击的是银行业。银行无疑是希望提高资产的价值，而房地产价格的持续上涨，使得银行不断将贷款注入到房地产业。希望借助房产的升值来提高自身的资产价值，从而使得破产风险的降低，这样的想法其实是很危险的，尤其房产价值已经偏离其基本价格。

　　申银万国有报告表明，从2004年三季度末起，国内主要银行不良贷款余额出现近三年来的首次反弹。报告预计，2005年国内主要银行不良贷款余额可达2.1万亿元，比例为13.35%。房地产投资者的房产投机炒作对银行的坏账率起到推波助澜的作用。

　　防范房地产泡沫带来金融危机的一个做法是央行加息，但试图通过加息来抑制房地产投资者的投机行为需要很高的技巧和时机。日本在上一世纪90年代实行加息宏观调控，加速了泡沫的破灭。为防止这样的金融危机在中国出现，我们需要对当前的房地产形势有一个清醒的认识。