该报告认为，尽管去年深圳房价总体保持理性波动，但市场运行中还是存在一些应该重视的问题。据该报告披露，从2004年1-9月实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。特区内外多数新开的楼盘认筹阶段即出现排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。

　　楼市的热销局面，似乎不给消费者任何迟疑空间，为排一个号要找各种渠道说情。报告说，在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价劲涨，特区外个别片区，比上年底上涨600-700元，涨幅高达20%；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘开盘定价就在万元以上，个别楼盘边售边涨，一两个月就涨了600元左右。
　
　　有开发商和中介参与炒作

　　从对有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。该报告列举了几种典型的炒作手法。个别新盘认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘，通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售情况表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明就里的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。
　
　　报告指出，深圳市实行了3年房地产用地紧缩政策，从宏观上控制了房地产项目的炒作因素。目前深圳每年新增商品房用地供应压缩到前几年平均水平的三分之一，房地产供给增长过快的势头得到明显控制。同时，在紧缩的土地政策作用下，存量土地大量入市，两年多时间里累计消化量达到427公顷，减少了其随机入市对房地产市场的冲击。

　　深圳房价涨幅在大城市中排后

　　报告通过与北京、上海等大城市房价的比较，认为深圳住宅市场价格整体上处于健康发展阶段。

　　从销售价格看，2004年上半年深圳住宅均价为5830元，比上年同期上升了3.6%，增长幅度较小。北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大。而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。此外，根据国家统计局去年二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比上年同期上涨10.4%，其中上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%。相对来说深圳房价上涨幅度较小，房地产市场运行较为平稳。

　　二次置业旺盛抬升中高档住宅

　　去年以来万元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势，这种价格攀升是否有炒作因素？报告认为，目前市区万元高价住宅热销主要还是受真实需求拉动。主要原因在于，相当多的高收入居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。根据消费者抽样调查，目前深圳中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上置业者比例达53%，而首次置业者为47%，以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。